Οι επενδυτικές ευκαιρίες στο ελληνικό real estate ανά τομέα
Συνεχίζονται οι επενδυτικές ευκαιρίες στην ελληνική αγορά ακινήτων. Στον τομέα των οικιστικών ακινήτων, στην Αθήνα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 10,3% το πρώτο τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το ίδιο τρίμηνο του 2023, αν και η αύξηση αυτή είναι χαμηλότερη από το ποσοστό 17,39% που παρατηρήθηκε το προηγούμενο έτος. Το 2ο τρίμηνο του 2024, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 12,4% σε σύγκριση με το 2023.
Ο Πειραιάς κατέγραψε τη μεγαλύτερη αύξηση αυτό το τρίμηνο, με ποσοστό 28,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Από τον Μάρτιο του 2023 έως τον Φεβρουάριο του 2024, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα σε όλη τη χώρα αυξήθηκε κατά 13% στον αριθμό των κτιρίων σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Εν τω μεταξύ, οι τιμές των οικοδομικών υλικών συνεχίζουν να αυξάνονται.
Όπως εκτιμά η κ. Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece, οι αξίες των ακινήτων στις μεγάλες πόλεις συνεχίζουν να αυξάνονται με έντονους ρυθμούς. Παρά την αύξηση του κόστους, η ζήτηση από τους διεθνείς αγοραστές παραμένει ισχυρή. Οι ξένοι επενδυτές έλκονται ιδιαίτερα από πολυτελείς κατοικίες, ποντάροντας σε μελλοντικά κεφαλαιακά κέρδη. Το 2023, οι ξένες αγορές ακινήτων έφτασαν τα 3 δισεκατομμύρια ευρώ. Ο τομέας των ακινήτων συνεισφέρει περίπου 20% έως 35% των συνολικών άμεσων ξένων επενδύσεων της χώρας κάθε χρόνο. Επιπλέον οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν βραχυπρόθεσμα, την ώρα που ο σημαντικά υψηλός πληθωρισμός, η κλιμάκωση του κόστους κατασκευής και τα διατηρούμενα υψηλά επιτόκια είναι πιθανό να επηρεάσουν αρνητικά τα περιθώρια κέρδους των μακροπρόθεσμων επενδύσεων σε ακίνητα.
Η Ελλάδα έχει καλύτερες αποδόσεις από άλλες ευρωπαϊκές χώρες όσον αφορά τα ενοίκια των κατοικιών. Σύμφωνα με έκθεση του Global Property Guide για το Μάρτιο του 2024, οι μέσες ακαθάριστες αποδόσεις των ενοικίων στην Ελλάδα μειώθηκαν στο 4,82% το πρώτο τρίμηνο του 2024, από 5,22% το τρίτο τρίμηνο του 2023. Ωστόσο, οι αποδόσεις διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία- για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Πατησίων προσφέρει απόδοση 7,5%, ενώ στην Πλατεία Αμερικής 6,9%. Γενικά, τα μικρότερα διαμερίσματα αποφέρουν υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες μονάδες.
Αγορά γραφείων-Προοπτικές-Εκτιμήσεις
Η διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty Greece, σημειώνει ότι πάνω από το 60% των παγκόσμιων επενδυτών ακινήτων έχουν ενσωματώσει κριτήρια ESG στις επενδυτικές τους στρατηγικές. Στην Ελλάδα, η έλλειψη «πράσινων» κτιρίων, αποτέλεσμα της δεκαετούς κρίσης και της πανδημίας COVID-19, παρουσιάζει σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης, που πιθανότατα θα παραταθούν για τουλάχιστον άλλη μια δεκαετία. Μέχρι το 2026, αναμένεται να προστεθούν στην ελληνική αγορά 380.000 τ.μ. νέων πράσινων χώρων γραφείων. Η απόδοση της επένδυσης για σύγχρονα, πράσινα κτίρια γραφείων κυμαίνεται κατά μέσο όρο γύρω στο 6% για ακίνητα Α’ κατηγορίας, 7% για ακίνητα Β’ κατηγορίας σε προνομιακές τοποθεσίες και 8% για ακίνητα Β’ κατηγορίας σε δευτερεύουσες τοποθεσίες.
Τα πράσινα κτίρια μπορούν να έχουν τιμές ενοικίασης άνω των 30 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με τις τιμές αυτές να είναι 30% έως 40% υψηλότερες από τα συμβατικά ακίνητα γραφείων. Από το 2019, οι τιμές γραφείων ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν αυξηθεί κατά 47,3% στο κέντρο της Αθήνας, κατά 40,6% στα Ανατολικά Προάστια, κατά 49,9% στα Νότια Προάστια και κατά 33,3% στη Δυτική Αθήνα.
Φοιτητικές κατοικίες
Στελέχη της Premier-Realty εκτιμούν ότι πολλοί επενδυτές εστιάζουν στις φοιτητικές κατοικίες, οι οποίες προσφέρουν απόδοση περίπου 7%. Σε ολόκληρη την Ευρώπη, η φοιτητική στέγαση έχει γίνει μια κορυφαία τάση στον τομέα των ακινήτων. Οι φοιτητικές εστίες των κρατικών πανεπιστημίων φιλοξενούν περίπου το 5% του φοιτητικού πληθυσμού, γεγονός που ωθεί τους επενδυτές να αγοράζουν ημιτελή κτίρια ή να ανακαινίζουν παλαιότερα ακίνητα κοντά σε πανεπιστήμια και σταθμούς του μετρό.
Ο στόχος είναι να δημιουργηθούν επιπλωμένα στούντιο με ιδιωτικό μπάνιο και κοινόχρηστες παροχές, όπως πλυντήρια, χώροι ψυχαγωγίας και κοινόχρηστους χώρους. Οι περιοχές με μεγαλύτερη ζήτηση στην Αθήνα είναι στη Ζωγράφου, το Γουδί, τον Νέο Κόσμο, την Καλλιθέα, τα Πετράλωνα, τη Νεάπολη και τα Ιλίσια.
Αγορά Logistics
Το επενδυτικό ενδιαφέρον τόσο από ελληνικές όσο και από ξένες εταιρείες επικεντρώνεται επίσης σε ακίνητα logistics και βιομηχανικά ακίνητα, με αναμενόμενες αποδόσεις γύρω στο 7%. Η Ελλάδα διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνδεση της Ευρώπης με την Ασία, γεγονός που αυξάνει τη ζήτηση για σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις logistics, ιδιαίτερα σε περιοχές όπως τα Οινόφυτα, η Μαγούλα, ο Ασπρόπυργος και η Ελευσίνα. Πάνω από 250.000 τετραγωνικά μέτρα νέων εγκαταστάσεων logistics αναμένεται να ολοκληρωθούν μέχρι το 2024.
Επενδύσεις σε ξενοδοχεία
Το 2023, οι ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν τα 3 δισ. ευρώ, αντανακλώντας αύξηση 23% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η τάση αυτή συνεχίστηκε τα τελευταία πέντε χρόνια, με τις ξενοδοχειακές επενδύσεις να παρουσιάζουν ετήσιο ρυθμό αύξησης 10-15%.
Μια έκθεση της Travelworks Public Relations αναφέρει ότι το 40% των νέων ξενοδοχείων που πρόκειται να ανοίξουν θα λειτουργήσουν από διεθνή εμπορικά σχήματα, ενώ το υπόλοιπο 60% θα διοικείται από εγχώριες εταιρείες. Μια παγκόσμια έρευνα που διεξήχθη από την CBRE τοποθετεί την Ελλάδα μεταξύ των πέντε πρώτων προτιμώμενων επενδυτικών προορισμών για ξενοδοχειακά ακίνητα στην Ευρώπη. Για πρώτη φορά, η Αθήνα μπήκε στον κατάλογο των 10 κορυφαίων μητροπολιτικών προορισμών για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ευρώπη, καταλαμβάνοντας την ένατη θέση.
Συμπερασματικά, σύμφωνα με εκτιμήσεις της Premier Realty Greece, η ελληνική αγορά ακινήτων παρουσιάζει πολλές υποσχόμενες επενδυτικές ευκαιρίες.
